“棚改”结束后，三四线楼市的“拐点”已到，投资者应赶紧收手

1. “棚改”结束后，三四线楼市的“拐点”已到，投资者应赶紧收手

   
        按照政策规划，仅2020年就要改造城镇老旧小区3.9万个，涉及城镇居民近700万户。 3.9万户这是个什么概念？按照全国2846个县级区划，把这些老旧小区分摊到全国各地，几乎每个县级区划都有10多个小区进入改造范围，影响面不言而喻。而在未来“十四五”时期，还将利用5年时间对全国共16万个老旧小区进行升级改造，基本上涵盖了全国大部分的老旧小区。那么这一楼市新政会给三四线楼市带来怎样的变化呢？笔者认为，如果用“拐点”到来形容未来三四线楼市的发展趋势并不为过，接下来聊聊这个话题。
       首先 ，“旧改”是在全国范围内推广，为何只单单影响到三四线城市的楼市？这个很好理解，一二线城市经济发展比三四线城市要好很多，对外来人口的吸引力很大，特别是房价高企的当下，对于那些想要留城的年轻学子来说，刚参加工作不久，收入也不高，即便房龄超过20年的老房子，也会在他们的考虑范围之内，因为虽然房子旧点，但也算有个落脚、落户的地方，等以后经济条件好转了，完全可以二次改善。但是对于三四线城市来说，绝大多数都是人口外流城市，经济基础又很薄弱，购房主力以年轻人为主，他们在结婚买房时，更愿意选择购买质量好、居住环境舒适的新房，而不会考虑去买上了 年岁的旧房子，特别是那些房龄很老的“老爷房”，这样三四线城市老房子的需求就会减少。
    其次 ，三四线城市的房价之所以会达到万元以上，其实根本不是城镇居民真实购买力的体现，因为三四线城市的平均收入也就在3000元左右，而是在2015年之后进入大规模拆迁改造以后，原本以实物安置的方式，被以货币安置的方式所取代。也就是由国家出资，对安置区域内的房屋折算成货币款后，直接以现金的形式向拆迁户发放，然后再由拆迁户自行选择购房。这一措施当时主要是为了减轻各地的库存压力，但是由于需求被集中爆发，就导致整个城市的房价快速上涨，叠加大城市的炒房资金注入，土地价格上涨，结婚上学刚性需求，返乡置业潮等因素，就把三四线城市的房价给推高了。
       第三 ，如今城镇居民家庭住房拥有率达到96%，户均达到1.5套，居住面积超过40平，大城市的空置率达到20%，一些三四线城市的空置率甚至超过30%，因此从全国范围来说，房子已经足够居住了。但是全面启动“旧改”后，一定会进一步减少房住需求，让那些库存量大的城市“雪上加霜”。而那些人口还在不断外流，居民收入增长缓慢的城市，房价上涨就会遭遇天花板，所谓逆水行舟，不进则退，长期横盘现象是不存在的，接下来的房价一定会下降。特别是那些类似于鹤岗、阜新、鸡西等北方城市的房子，房价已经跌至“白菜价”，而其他没有区位优势的中西部地区的三四线城市，由于停止了大拆大建，房价上涨的主要引擎停转了，房价也就失去了上涨动力，今后自行调整并进入下行通道在所难免。
     因此   ，   三四线城市的房价突破万元，与当地居民的实际收入极不对称，完全是泡沫累积的结果，是不可能长期维系下去的。但这种泡沫由于不像一二线城市那样会被外来人口消化和填充，最终的结局很可能是自行破灭，房子回到纯居住属性；而“棚改”结束和“旧改”登场，房价上涨失去了“棚改”这个最大推动力，将会加速三四线楼市收缩步伐，让“拐点”到来。  
       第一 ，客观的说，三四线城市的房价被推高，一定程度上与地方对房地产的高度依赖有关，但是短期内地方或许还能为高房价“托底”，一旦今后出台房地产税或空置税，地方有了新的财政收入来源，对房地产的依赖肯定会减弱，尽管今后不会完全放弃房地产对经济增长的拉动，但是能不能继续维持房价在高位运行，就要打个大大的问号了。
    第二 ，占到城市四分之一左右的老旧小区，被改造后的房子起码在10年内不会被纳入拆迁规划，如果继续在三四线城市投资房产，投资盈利的周期就要被拉长，房子今后将很难卖的掉。而且从成本角度看，支付给银行的利息，在前15年基本已被收走，投资成本 就会增加，新的房子还在不断入市，今后房龄超过10年以上的老房子，在三四线城市肯定没有竞争力。
       第三 ，一些三四线城市的房价尽管目前还在上涨，但已经是强弩之末，不仅上涨的势头明显减弱，房价涨幅也很难超过3%。其实这可以理解成货币因素所催生的阴跌现象，实际上作为投资者来说，对于房价的涨幅是有严格要求的，如果扣除成本支出，房价不能以年均8%的幅度上涨，投资是不赚钱甚至是亏本的，但是从存量房情况来看，即便未来持有的时间再长，想在三四线城市达到这样的涨幅也很难，因为房价高速上涨的风口已经过去了。
     因此，随着全国性房价进入平稳期，“旧改”取代“棚改”，今后多数三四线城市的房子将会失去投资价值。如果继续选择投资房产，就要在三四线城市收手了，改选有增值潜力的上层级城市，比如一线城市或省会级城市，或者进入国家城市群、都市圈规划的城市，以及经济发展势头强劲的东南沿海城市。  对此网友们有何看法呢？

2. 棚改热潮已退，三四线城市房屋空置率达40％，未来会涨还是跌？

遮阳棚的改造热潮已经下降了。三四线城市房屋的空房率达到40%。未来涨价吗？还是下跌？

一、曾经“猛烈”的棚改
为了改善居民生活水平，提高居民居住条件，我国于2015年开始了《棚改计划》。
所谓“棚改”，是指各地的“城中村”、不适合住旧房子等，甚至是将面临生命危险的小屋拆开再建。这是民心工程，为国家为人民做了很大的好事，但是在“棚改”过程中采用的“现金安放”措施，集中了大量的“解体世代”、“解体二代”，特别是老化危险房屋的三、四线城市，“棚改”更是“火”般激烈”。
这样做虽然也有好处，但各地商品的库存急速增加，与此同时，住宅价格的高涨也在加剧，另一方面，“棚改”后居民的购房需求也增加了。我越来越买不起房子了。
二、三四线城市房屋的空房率达到40%。
现在的“棚改”热已经下降了，但是炒高的住宅价格却一直没有下降，导致三四线城市住宅的空房率非常高。
另一方面，在“棚改”热潮之后，三四线城市的住宅价格一起上涨了。一部分城市也超过了二线城市的房价。这和当地的收入水平完全不一致。
另一方面，三四线城市的经济水平与住宅价格不一致。与第二线城市相比，一些三四线城市的房价已经超过了第二线城市，但其软硬件实力相对落后。外出打工的人多，当地居民少，没有足够的人口支撑过高的住宅价格，住宅的空余率也不奇怪。

三、四、四线城市未来房价会上涨吗？还是下跌？
架子的翻修热潮已经下降了。三个城市的空房率达到了40%。未来的房价会上涨吗？还是下跌？答案明确了。
城市的住宅价格原本是“炒”的。在“棚改革”的过程中，民众拿着安置在身边的资金，寻找着自己的住处。买房子的热情和购买住宅的需求旺盛，自然地提高了房价。另外，“棚改”那段时间，“不住屋炒”还没有深入三、四线城市，炒房的客人趁机做了“大吵大闹”，大捞一笔，房间价格也“打鼓传花”在“える”的游戏中越膨胀。
但是，今天的“屋顶变更”热潮使得房地产资金热潮不再退去，失去了资金支持，足够的人口奖金使得三四线城市房地产泡沫“触手可及”。此外，2021年3月新出的县城“高度限制”，正是为了降低三四线城市的奇高空房率，城市的房价已经开始下跌。三四线城市的房价整体下跌，迟早会发生。

如上所述，架子的改造热潮已经下降了。三四线城市住房的空余率达到40%。将来住宅价格的下跌已经是“坚挺”了。