首次置业：新房和二手房如何选择？

1. 首次置业：新房和二手房如何选择？

随着珠海的房价的变化，许多购房者在首次置业时，开始考虑买新房还是二手的问题。单从购房需求来看，买二手房的网友们，在考虑购房因素时，对地段和价格看的远比购买新房的人看得重要。
细究其中原因，是因为新房开盘的时候可选的余地比较大，但是对于二手房来说，在市场中挑选一套合适的房源确实存在碰运气的行为，经常会出现心仪的地段不一定有合适的房子，或者户型、朝向都满意的房子地处位置太尴尬这样类似的问题。而且对于一些刚刚购买过房产或者曾经有过购房经历的人来说，他们购房知识多一些，要求也会高一些，挑选起房源更加慎重，难度会大很多。
在此情况之下，如何挑到一套适合自己、性价比又高的房子，是每个购房人在买房时觉得非常困惑的一件事情。今天小编就跟大家主要介绍一下购买新房和二手房的不同注意事项。
第一，如果你打算贷款买房，那么二手房会涉及到一个评估价的问题，首付加上差价的金额可能会比新房的首付还要高，实际买房过程中，很多人对于这一点还不是很清楚，认为首套房首付三成就够了，在买房时没有把握好总房款，出现凑不齐首期款的情况出现。这里举个例子给大家简单算一下，假设一套总房款200万的房子，经评估后总价为180万，中间的20万差价是要提前一次性交付清的，再加上本身应交的首付款，压力可想而知。
第二，同一地段之内房价也可能起伏会很大，尤其是开盘时间不同的房子价格差距会很多。购房者这个时候更需擦亮眼睛，把握好自身的需求。在挑选小区时，要明确自己是看重地段优势还是看重小区品质。这时就需要明确自身购房需求，是为了居住还是为了追求品质改善升级。
第三，对于打算买一套房，然后再卖一套房的朋友们来说，建议大家在换房时不要急于卖掉自己的房子，先慢慢去挑选合适的房源，找到满意的房子后再做打算。对于这类想要改善的客户来说，入住时间的要求没有那么高，所以完全有能力做到先看好新房子再卖老房子。
第四，很多朋友为了子女上学方便选择购买学区房，在关注房子价格的同时一定要提前打听好所购买的房源在未来几年内，或者孩子即将入学时是否还能满足入学条件。因为很多学校学区房的划分区域是经常变化的，提前打听好未来划分情况可以避免出现买了房子依旧没学上的局面。
（以上回答发布于2017-01-12，当前相关购房政策请以实际为准）
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2. 首次置业买新房还是二手房 只看价格可不行

新房、二手房优劣不同，如果是首次置业的购房者，可能对两种房产的选择犹豫不决。可能你会从入住和价格上面来考虑相关问题，但这种考虑方法貌似不够用。那么，首次置业的购房者该怎样具体衡量与选择新房、二手房呢？
大多数人选新房还是二手房的方法
1、从入住来说：
新房以期房居多，在购买之后，要经历漫长的等待，交房后还要经历装修等一大堆烦琐事；
二手房一般是现房，买后可直接装修，装修好的二手房可以直接入住，省时省力。
2、从价格来说：
价格稍微低点的新房大多都位于离市区较远的地方；
二手房的单价其实也不菲，房子新点、地段好点的二手房比新房还贵，如果对于学区有要求的则更贵，且二手房交易手续比新房要复杂。
衡量新房、二手房的直接方法
1、看地区：不同地区，新房、二手房的情况大不同
普遍来说，一线城市新房量比较少，而且往往在比较偏远的位置；二三线城市则新房如雨后春笋般层出不穷，供应量足，价格也不比二手房贵多少。所以，如果你在一线城市可先买套二手房住着，如果在二三线城市，不妨努力一下，直接购买新房。
2、买房成本
①交易花费：比起买新房，二手房往往会多一些交易费用，而和中介打交道也需要很多技巧。
②装修问题：如果二手房本来的装修水平不错，而且你也喜欢这个装修，那么就可以免装修；如果原来的装修你不满意，你就得跟新房一样重新装修。
3、周边配套
多数新项目的配套设施往往没有较老牌的社区成熟。而老社区的二手房大多生活便利，有优质学校、医院等热门资源。
4、买房目的
对于钱不太多的刚需小伙伴，想要把住房一步到位的还是很少，不少小伙伴未来还是会有新的梦想新房，就会存在换房的情况。如果是有换房打算的刚需小伙伴，当然选二手房更好。
5、个人购房能力
①有钱人
自住：自住又不差钱，有钱，任性，您随意，开心就好；
投资：地段好，交通便利，带装修的二手房比新房性价比高。
②工薪族需贷款型
已婚已育/准备要小孩：市区建议选择周边完善的学区二手房，郊区建议选择学区新房；
已婚丁克：环境好，交通便利的新房；
情侣：听女朋友（丈母娘的）吧；
单身女：养老+投资，你可以在城市中轴线上选择周边设施完善、交通便利的学区二手房，可租，可自住，可卖；
单身男：市区新房＞市区二手房＞郊区新房＞郊区二手房。
（以上回答发布于2017-02-27，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 返乡置业买房热 二手房选购五大要点您知道吗

二手房的购房相对要复杂一些，年末返乡置业的购房者如需选购二手房，那么就有五大点注意事项需要大家知晓。毕竟，很多返乡置业的购房者对于家乡的房产政策了解不多，很容易就会上当受骗。在此，小编为大家整理了相关的购房知识，希望能对大家有所帮助。
一、了解当地购房政策
返乡置业的购房者首先应该了解当地的购房政策，现如今全国多地出台限购令，对于购房者的购房资格都有明确的要求。因此，能不能在家乡买房，首先要了解自己是否符合购房条件。
二、二手房标价不等于实际购买价
没有购买过二手房的新人，可能会认为二手房的标价就是实际购买时候的价格。这一认知是错误的！二手房在交易过程中，除了房屋本身的价格外，还需要缴纳各项的税费，这一点是和新房有所区别的。在二手房交易市场上，房屋的价格基本上都没将税费和中介费包含进去，因此卖家给出的只是“净价”，这一点买家是需要了解的。
三、掌握二手房贷款额评估计算
二手房贷款的首付比例和贷款利率虽然和新房的一样，但是与新房贷款时额度的参照标准不同，新房的首付款是根据市场价格作为参考标准的，而二手房的首付款则是按照评估的价格来计算的。购房者在申请二手房贷款时，银行通常先会对房产进行评估。然后银行会将合同价和评估价两者之间的低值作为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
据了解，房产评估价会根据当时市场的情况，由专业评估机构对房产的价值进行一个准确的评估，从而计算出来的二手房房价一般都会低于市场价。一般来说，二手房评估价格大多为市场价格的80%-90%。
如果一套二手房的市场价为100万元，按照80%的市场价值计算的话，评估价则为80万元。如果按照贷款首付三成来计算，首付款为 24万元，加上成交价与评估价的差额10万元，那么购买这套二手房，就需要准备34万元的首付款，而不是大家通常认为的30万元首付款。
四、房龄与贷款额度是挂钩的
办理贷款时，多数银行在发放房贷时都会考虑房龄。一般房龄年限是通过房龄+贷款年限≤30年来计算的。也就是说，某房屋的房龄为10年，其贷款年限最长为20年。返乡置业者通常都对二手房的贷款政策了解甚少，导致在二手房交易后期申请贷款时遇到很多困难。
小编在此提醒大家，为了避免二手房交易过程中发生不必要的纠纷，有关贷款方面的问题一定要在合同中约定好，写清贷款申请不下来时，违约的责任应该如何承担。
五、“阴阳合同”不要签
很多购房者为了少交税费，会选择签订“阴阳合同”。也就是购房者除了签订一份真实的合同之外，还会再签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”来报税，从而减少税费的缴纳。
据相关人士介绍，返乡置业者为了降低税费签“阴阳合同”的做法是不可取的。一方面，这种方法并不能为购房者省去税费；另一方面，这样的做法是极不安全的，“阴阳合同”中的真实合同和虚假合同差额部分的房款在法律上得不到保护。购房者如果以后出售该房产时，也会面临虚增售房利润等问题。因此，这个做法存在着极大的风险，为了交易的规范和安全，购房者还是不要这样做。
以上就是为返乡置业的购房者提供的二手房购房指南，希望上述内容能帮助大家顺利买到适合自己的二手房。
（以上回答发布于2016-02-02，当前相关购房政策请以实际为准）
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4. 购房置业，二手房买卖

　　（1）买方咨询

　　买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

　　（2）签合同

　　卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　（3）办理过户

　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

　　（4）立契

　　房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

　　（5）缴纳税费

　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　相关阅读：【二手房交易税费包括哪几种 二手房交易税费计算】

　　（6）办理产权转移过户手续

　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　（7）银行贷款

　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

　　（8）打余款完成交易

　　买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
　　二手房交易注意事项大全

　　（1）房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　（2）房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　（3）交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　（4）土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　（5）市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　（6）福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　（7）单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　（8）物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　（9）中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　（10）合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
　　需要缴纳的税费：

　　一般的情况二手房交易需要交纳的税费如下：
　　一、 买房人应缴纳税费：
　　1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
　　2、 交易费：3元/平方米
　　3、 测绘费：按各区具体规定
　　4、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
　　二、 卖房人应缴纳税费：
　　1、 交易费：3元/平方米
　　2、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
　　3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

　　购买二手房需要准备的资料：双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证和土地证。

　　第一：地段

　　新房：近年市区新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方。

　　二手房：市区、热点地区随处可见二手房的身影。

　　优势：同样地理位置的房子，二手房自然占有较大优势。

　　第二：交通

　　新房：相对二手房交通不是很方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅。

　　二手房：城市核心区有密织的交通网络，交通环境自然优越。

　　优势： 从交通环境方面看，二手房与新楼盘所占优势各不同，伯仲之间，不分上下。

　　第三：外观

　　新房：外观新颖、现代感强，颇具视觉冲击力。

　　二手房：建筑外观较为传统，单一，九十年代建筑风格为主。风吹日晒久了不免有发黄、裂缝之处。

　　优势：从楼体外观，室内布局来看，新楼盘所占优势比重较大。

　　第四：户型

　　新房：大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。

　　二手房：房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。

　　优势：从户型面积总价来看，二手房较占上风。

　　第五：价格

　　新房：新楼盘普遍户型面积较大，单价较高，如此算下来总价自然不菲。

　　二手房：户型面积虽小但是其总价却相对较低，这也是吸引购房者购买的重要因素。

　　优势：从户型面积总价来看，二手房较占上风。

　　第六：物管

　　新房：大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如绿化、保安、车位、电梯等物管较为完善。

　　二手房：二手房大多由于其建成年代较早，因此并不具备完善、成熟的物业服务。

　　优势：从物业服务方面来说，新楼盘较二手房略胜一筹。

　　第七：区位

　　新房：大多新建楼盘地段偏远决定了它市政配套、商业设施、氛围等不够成熟，有待进一步完善。

　　二手房：二手房凭借其占据城市中心区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等十分浓郁。

　　优势：从整体商业氛围来看，二手房优势更为明显些。

　　第八：升值空间

　　新房：升值潜力较为可观。

　　二手房：尽占天时、地利，升值潜力将进一步提升。

　　优势：新楼盘、二手房优势各不同，其未来发展前景各具优势。

　　第九：风险

　　新房：存在期房风险，现实与承诺不相符，如出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。

　　二手房：现房现卖，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者许多购房风险。

　　优势：从购买房屋风险因素考虑，二手房优势更为突出。

　　第十：交易

　　新房：由开发商一手办理完毕。

　　二手房：交易手续、流程复杂，不易被购房者所撑握。

　　优势：从物业交易方面来说，新楼盘较二手房略胜一筹。

5. 首次置业是买新房划算还是买二手房划算？

首次置业选新房还是二手房，了解优缺点后，选择时不再难

6. 首次置业是买新房还是二手房，三分钟看完，轻松买好房

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7. 置业指南：理性购房 选择二手房五大优势

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。目前市场上高居不下的房价，所以二手房成了越来越多人的选择。随着人们购房观念的进一步理性化，人们看到了购买二手房的好处。那么，买二手房好处有哪些呢？接下来，我们就具体来看看！看看买二手房的好处到底有哪些？
户型适中，与现房相比总价低
从市场上看，中小户型的二手房最受青睐，总价低和现房是最大优势。二手房居住面积没有任何浪费。二手房恰恰就具备了这一点。目前市场上销售的商品房，大多两居室的面积就有一百多平方米，对于许多想买房的家庭来说，经济能力承受不起，而且面积太大也浪费。
房屋质量已接受考验
二手房都是经过了一段时间的使用期，房子如果存在潜在的问题大多已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。 而新房却因为刚刚入住，房屋质量没有通过时间来检验，是否会出现质量问题谁都无法预测。
大多为成熟社区
二手房大部分都为成本价购买的单位住房，小区已建设多年，已成为成熟社区，各项配套设施均已齐备。购物、娱乐、子女入托、入学在小区辐射区内都能满足。而许多新的楼盘，居住区刚刚形成，交通、购物、子女入学等配套设施及服务尚不完善，社区配套设施的完备仍然要有待时日。
可以选择社区环境
买新房，我们根本不知道自己的邻居会是什么样的人，但是，买二手房时，却可以先考察考察周边的人文地理环境，因为二手房小区的人文地理环境都已基本形成。有利于给孩子选择一个健康的环境。
几乎没有污染源
新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯等有害物质，而二手房经过几年的使用，有害物质基本已经挥发，健康有保障。
（以上回答发布于2017-02-21，当前相关购房政策请以实际为准）
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8. 返乡置业买房热 二手房选购五大要点

二手房的购房相对要复杂一些，年末返乡置业的购房者如需选购二手房，那么就有五大点注意事项需要大家知晓。

毕竟，很多返乡置业的购房者对于家乡的房产政策了解不多，很容易就会上当受骗。在此，小编为大家整理了相关的购房知识，希望能对大家有所帮助。
一、了解当地购房政策
返乡置业的购房者首先应该了解当地的购房政策，现如今全国多地出台限购令，对于购房者的购房资格都有明确的要求。因此，能不能在家乡买房，首先要了解自己是否符合购房条件。
二、二手房标价不等于实际购买价
没有购买过二手房的新人，可能会认为二手房的标价就是实际购买时候的价格。这一认知是错误的！二手房在交易过程中，除了房屋本身的价格外，还需要缴纳各项的税费，这一点是和新房有所区别的。在二手房交易市场上，房屋的价格基本上都没将税费和中介费包含进去，因此卖家给出的只是“净价”，这一点买家是需要了解的。
三、掌握二手房贷款额评估计算
二手房贷款的首付比例和贷款利率虽然和新房的一样，但是与新房贷款时额度的参照标准不同，新房的首付款是根据市场价格作为参考标准的，而二手房的首付款则是按照评估的价格来计算的。购房者在申请二手房贷款时，银行通常先会对房产进行评估。然后银行会将合同价和评估价两者之间的低值作为基础，再乘以贷款成数，即为房产的高贷款额度。
据了解，房产评估价会根据当时市场的情况，由专业评估机构对房产的价值进行一个准确的评估，从而计算出来的二手房房价一般都会低于市场价。一般来说，二手房评估价格大多为市场价格的80%-90%。
如果一套二手房的市场价为100万元，按照80%的市场价值计算的话，评估价则为80万元。如果按照贷款首付三成来计算，首付款为 24万元，加上成交价与评估价的差额10万元，那么购买这套二手房，就需要准备34万元的首付款，而不是大家通常认为的30万元首付款。
四、房龄与贷款额度是挂钩的
办理贷款时，多数银行在发放房贷时都会考虑房龄。一般房龄年限是通过房龄+贷款年限≤30年来计算的。也就是说，某房屋的房龄为10年，其贷款年限长为20年。返乡置业者通常都对二手房的贷款政策了解甚少，导致在二手房交易后期申请贷款时遇到很多困难。
小编在此提醒大家，为了避免二手房交易过程中发生不必要的纠纷，有关贷款方面的问题一定要在合同中约定好，写清贷款申请不下来时，违约的责任应该如何承担。
五、“阴阳合同”不要签
很多购房者为了少交税费，会选择签订“阴阳合同”。也就是购房者除了签订一份真实的合同之外，还会再签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”来报税，从而减少税费的缴纳。
据相关人士介绍，返乡置业者为了降低税费签“阴阳合同”的做法是不可取的。一方面，这种方法并不能为购房者省去税费；另一方面，这样的做法是极不安全的，“阴阳合同”中的真实合同和虚假合同差额部分的房款在法律上得不到保护。购房者如果以后出售该房产时，也会面临虚增售房利润等问题。因此，这个做法存在着极大的风险，为了交易的规范和安全，购房者还是不要这样做。
以上就是为返乡置业的购房者提供的二手房购房指南，希望上述内容能帮助大家顺利买到适合自己的二手房。
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