允许“一城一策”运用信贷政策，利于激活楼市需求

1. 允许“一城一策”运用信贷政策，利于激活楼市需求

各地的房地产信贷政策有望进一步宽松。
据央视新闻报道，国务院总理李克强8月24日主持召开国务院常务会议（简称“国常会”）。其中指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
近日来，从中央到地方，信贷政策逐步宽松成为新一轮房地产调整的重点，继央行刚刚下调五年期LPR15个基点后，国常会指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，这释放出重大信号，给予地方信贷政策调整更多灵活性与空间。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，过去的“一城一策”，在住房信贷政策上，尽管各地首付比例和利率差异较大，但并非是地方政府所决定，而是在央行差别化住房信贷政策的底线下，由本地金融管理部门制定。由于金融管理部门垂直管理，独立性较强，地方政府在此的作用空间不大。
“当房地产市场快速下行，冲击到了行业稳定时，作为逆周期最主要的政策工具，金融信贷政策就应该适度调整。”李宇嘉如是说。
值得关注的是，虽然自今年二季度以来，各地房地产政策上演了密集松绑潮，但多在限购、限售、购房补贴等方面进行宽松，信贷政策即便优化，更多是在公积金领域以及个别城市有所放松，商业信贷政策全国性的放开并未出现。尤其是热点一二线城市，以“认房又认贷”为主的限贷政策仍有优化空间。
为了进一步释放购房需求、稳定楼市，今年8月1日，央行部署下半年重点工作，其中提到要稳妥化解重点领域风险，因城施策，实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。
此后，非热点城市福州、连云港松绑了“认房又认贷”，南京、苏州、无锡等热点城市楼市也传出优化或取消“认房又认贷”的消息，即结清贷款再购房者，首付比例最低可以降至30%。不过，在舆论压力下，南京、苏州“暂缓执行”政策。
如今，国常会指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，将给予地方更多政策调整发挥的空间，从地方实际出发，调整购房首付、利率等信贷政策，有助于激活地方楼市需求，恢复购房者信心，稳定市场预期，促进房地产业健康发展和良性循环。
不过李宇嘉指出，这种调整，并非是指各地要大幅度松绑首付、降低利率，而是真正做到信贷政策与地方政府“一城一策”的大框架是一致的、同频共振的；与此同时，并不意味着要让资金大规模流入地产，而是在地方对本地房地产稳定负主责的情况下，信贷政策、税收政策、土地政策等方面都应该全方位通力合作，助力地方一揽子纾困政策发布和落地实施，从而能尽快将地产从下坠的态势中拉回来。

2. 允许“一城一策”运用信贷政策，利于激活楼市需求

各地的房地产信贷政策有望进一步宽松。
据央视新闻报道，国务院总理李克强8月24日主持召开国务院常务会议（简称“国常会”）。其中指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
近日来，从中央到地方，信贷政策逐步宽松成为新一轮房地产调整的重点，继央行刚刚下调五年期LPR15个基点后，国常会指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，这释放出重大信号，给予地方信贷政策调整更多灵活性与空间。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，过去的“一城一策”，在住房信贷政策上，尽管各地首付比例和利率差异较大，但并非是地方政府所决定，而是在央行差别化住房信贷政策的底线下，由本地金融管理部门制定。由于金融管理部门垂直管理，独立性较强，地方政府在此的作用空间不大。
“当房地产市场快速下行，冲击到了行业稳定时，作为逆周期最主要的政策工具，金融信贷政策就应该适度调整。”李宇嘉如是说。
值得关注的是，虽然自今年二季度以来，各地房地产政策上演了密集松绑潮，但多在限购、限售、购房补贴等方面进行宽松，信贷政策即便优化，更多是在公积金领域以及个别城市有所放松，商业信贷政策全国性的放开并未出现。尤其是热点一二线城市，以“认房又认贷”为主的限贷政策仍有优化空间。
为了进一步释放购房需求、稳定楼市，今年8月1日，央行部署下半年重点工作，其中提到要稳妥化解重点领域风险，因城施策，实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。
此后，非热点城市福州、连云港松绑了“认房又认贷”，南京、苏州、无锡等热点城市楼市也传出优化或取消“认房又认贷”的消息，即结清贷款再购房者，首付比例最低可以降至30%。不过，在舆论压力下，南京、苏州“暂缓执行”政策。
如今，国常会指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，将给予地方更多政策调整发挥的空间，从地方实际出发，调整购房首付、利率等信贷政策，有助于激活地方楼市需求，恢复购房者信心，稳定市场预期，促进房地产业健康发展和良性循环。
不过李宇嘉指出，这种调整，并非是指各地要大幅度松绑首付、降低利率，而是真正做到信贷政策与地方政府“一城一策”的大框架是一致的、同频共振的；与此同时，并不意味着要让资金大规模流入地产，而是在地方对本地房地产稳定负主责的情况下，信贷政策、税收政策、土地政策等方面都应该全方位通力合作，助力地方一揽子纾困政策发布和落地实施，从而能尽快将地产从下坠的态势中拉回来。
新京报记者 段文平 封面图/资料图片
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽

3. 重磅，北京楼市大事件，“一城一策”用信贷刺激楼市吗

重磅，北京楼市大事件，“一城一策”用信贷刺激楼市首先是降低了房贷利率减轻了人民群众的压力，其次就是可以吸引更多的人才留在北京发展，再者就是加强了北京经济市场的一个活跃度，另外可以加速二手房的流通，需要从以下四方面来阐述分析重磅，北京楼市大事件，“一城一策”用信贷刺激楼市。
一、降低了房贷利率减轻了人民群众的压力 
首先就是降低了房贷利率减轻了人民群众的压力 ，对于很多人民群众而言如果对应的房贷利率下降了之后那么对于人民群众的生活压力就减轻了不少，有利于人民群众长期发展。

二、可以吸引更多的人才留在北京发展 
其次就是可以吸引更多的人才留在北京发展 ，对于北京而言它本身就是一个科技之城所以很多的产业都是需要人才的，所以北京正在想办法让年轻人留下来，这对于北京的战略目标发展是有利的。

三、加强了北京经济市场的一个活跃度 
再者就是可以吸引更多的人才留在北京发展 ，对于北京而言他们的经济市场的发展活跃度还是很重要的，可以提升北京的影响力并且使得北京的商业贸易获得一个长期的联动性促进作用。

四、可以加速二手房的流通 
另外就是可以加速二手房的流通 ，之所以可以加速对应的二手房的流通主要就是很多的二手房目前由于对应的价格偏高，如果不在对应的信贷方面下功夫那么对于楼市的发展是不利的。

北京人民群众应该做到的注意事项：应该加强多渠道的合作发展，这是非常必要的可以提升北京的一个影响力，并且可以让北京获得一个长期稳健的发展状态。

4. 国务院常务会议：一城一策运用信贷政策，允许！

从“因城施策”到“一城一策”，高层对于刚性和改善性住房需求的支持力度再度加大。
8月24日，国务院常务会议上指出，在落实稳经济一揽子政策同时，再实施19项接续政策，形成组合效应，推动经济企稳向好、保持运行在合理区间。
会议指出，“当前经济延续6月份恢复发展态势，但恢复基础不牢固”，所以要“及时果断施策，保持合理政策规模，用好工具箱中可用工具，加力巩固经济恢复发展基础，又不搞大水漫灌、不透支未来”。
其中最受业内关注的一项重磅政策是：允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
这样的定调，较7月28日中央政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”要求更进一步，各地在信贷政策工具箱使用上有了更大自主权。这也是继8月政策性降息落地、贷款市场报价利率（LPR）下调后，新一轮稳增长政策的继续加码。
“政策主要目的是为稳定地产预期，恢复购房者信心。从政策指向来看，预计年内房贷利率还有60个基点左右下调空间，这将显著降低购房者还贷压力。”一位金融市场人士称。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，对于三四线城市，房贷首付比例大概率会下调，但对于一线城市仍是比较谨慎。需要指出的是，即便下调首付比例和房贷利率，也并不会带来楼市迅速反弹，原因是当下楼市供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等都已今非昔比。
“一城一策”旨在稳地产稳经济
时隔两个多月，国务院常务会议再度强调，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，加力巩固经济恢复发展基础。
这19项接续政策措施，覆盖金融、房地产、税费、物流等多领域多方面，打出了一套强劲的“组合拳”。
一是在3000亿元政策性开发性金融工具已落到项目基础上，再增加3000亿元以上额度。
根据要求，金融工具用于补充包括新型基础设施在内的重大项目资本金、但不超过全部资本金的50%，或为专项债项目资本金搭桥。据预测，若按照项目20%资本金要求，总规模6000亿元的金融工具将能撬动3万亿元资金规模，从而进一步支持基建投资发挥托底作用。
二是依法用好5000多亿元专项债地方结存限额，10月底前发行完毕。这既可增加有效投资带消费，又有利于应对贷款需求不足。
2021年末，地方政府专项债务余额约为16.7万亿元，当年限额是18.2万亿元，意味着地方政府有约1.5万亿元存量专项债额度。受房地产市场下行影响，各地政府土地出让收入均受到不同程度冲击，“用好限额”能够适当缓解部分地区财政压力。
中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文表示，目前地方政府还有1.5万亿元限额空间，其中发达地区剩余空间更大，如北京、上海、江苏、山东、福建、浙江等地占全部剩余额度的41.3%。此次之所以没有足额使用，既有政策留力、防止债务风险考虑，也有注重有效性、避免“萝卜快了不洗泥”的考虑。
三是出台措施支持民营企业发展和投资，促进平台经济健康持续发展。
四是允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
7月28日中央政治局会议的相关表述是，“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”。王静文认为，“因城施策”虽然意味着房地产调控基调的放松，但仍然具有中央定调、自上而下的含义，按大类切分之后，地方政府的腾挪空间仍然受限；“一城一策”则赋予地方政府更大调控自主权，同时由地方政策承担调控责任。
巨丰投顾高级投资顾问谢后勤认为，允许地方“一城一策”运用信贷等政策支持刚性和改善性需求，主要目的是为了稳定地产预期，稳住地产是稳住经济非常关键的一环。从实际出发，给楼市松绑是一方面，更重要的是如何激活楼市需求，经过前期地产一系列偏负面消息的不断爆出，百姓对购房已偏向于谨慎态度，恢复购房者信心也需要有相应的针对性措施激发。
此次会议还强调：“各部门要迅即出台政策细则，各地要出台配套政策。国务院即时派出稳住经济大盘督导和服务工作组，由国务院组成部门主要负责同志带队，赴若干经济大省联合办公，用‘放管服’改革等办法提高审批效率，压实地方责任，加快政策举措落实。”
更多城市有望继续放松限购限贷政策
稳经济增长保民生，这是当前重要任务。房地产业作为影响内需的重要一环，稳地产则成为下半年政策重心之一。
8月18日，在深圳召开的经济大省政府主要负责人座谈会上指出，“当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础”，“需求不振是经济运行的突出矛盾。经济大省人口多，要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和改善性需求。”
8月22日，央行宣布将1年期LPR下降5个基点至3.65%，5年期以上LPR则继5月后再次下降15个基点至4.3%。这种长端降幅大于短端降幅的“非对称下降”，将有助于降低购房成本、拉动按揭贷需求，进而支持购房需求入市。
就在LPR下调当日，央行组织召开了部分金融机构座谈会，再次强调“要保障房地产合理融资需求”。
红塔证券分析师殷越认为，目前地产依旧处于信用风险之中，金融机构对房企的规避情绪仍较浓厚。房地产销售下行亦使得房企资金回款受阻，外部融资收紧叠加内部资金周转不畅均对房企加快施工和顺利拿地形成制约。长期来看，地产还会影响到建筑、建材等产业链，也会对居民消费能力造成影响，所以后续政策急需加码帮扶力度，助力房地产行业企稳。
据不完全统计，今年以来已有80多个城市相继放松限贷。其中，兰州、贵阳、南通等57个城市已将首套房首付比例下调至20%；郑州、宜昌和肇庆等44个城市实行“认房不认贷”；41个城市下调了二套房贷首付比例。
李宇嘉认为，在此前住房信贷政策上，尽管各地首付比例和利率差异较大，但并非是地方政府所决定，而是在央行差别化住房信贷政策底线下（比如首套房首付比例不低于25%，非限购城市不低于25%；首套房利率不低于相应期限LPR等），由本地金融管理部门制定。由于金融管理部门垂直管理，独立性较强，地方政府在此作用空间不大。
现在，允许地方政府“一城一策”运用信贷等政策，意味着“在地方政府对本地房地产稳定负主要责任前提下，信贷政策、税收政策、土地政策等都应该全方位通力合作，助力地方一揽子纾困政策发布和落地实施，从而尽快将房地产从下坠态势中拉回来。这并非指各地要大幅松绑首付、降低利率，是真正做到信贷政策与地方政府‘一城一策’大框架一致，同频共振。”李宇嘉说。
王静文预计，在这一导向之下，除个别关键城市之外，其他城市的限购、限贷等政策将会继续放松，叠加近期5年期LPR下调和首套房认定标准放松，居民购房成本将会明显下降。与此同时，各地还应在供给端加大支持力度，加大流动性注入，力促保交楼、稳民生。
“房贷政策将迎来更为全面和更多创新空间，尤其是在首付比例下调、房贷额度提高、房贷利率下调等方面会有各类创新工具。各地也会基于楼市情况和信贷资源情况，继续优化房贷政策，以更好稳定房地产市场。”易居研究院智库中心研究总监严跃进预计。

5. “一城一策”下住房信贷政策实施机制更加明朗

8月24日召开的国务院常务会议上，部署并再次推出了“稳经济”一揽子政策的19项接续措施，形成组合效应，明确提出“及时果断施策，保持合理政策规模，用好工具箱中可用工具，加力巩固经济恢复发展基础，又不搞大水漫灌、不透支未来”。在房地产方面，明确提出“允许地方‘一城一策’运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”。
经济回稳吃紧，恢复基础不牢固，政策接续落地的姿态很明显。近期会议明确，“深入实施稳经济一揽子政策，针对新情况合理加大宏观政策力度”。在8月15日央行下调政策利率（MLF和DR007）以后，8月20日5年期LPR随即再次下调了15个基点，银行参考的房贷利率降至历史最低，各地也调整了首套房认定标准。
从商品房市场5-6月份反弹，但7月份以来再次走弱的情况来看，目前市场的主要问题是部分居民端信心不足、预期疲弱。背后的原因，一方面是散发疫情冲击，居民当前收入和未来收入预期都受到明显冲击；另一方面，地产供给端的冲击（如一些房企资金链紧张衍生的问题）产生了一些衍生问题，比如个别区域的项目交付难的问题。
因此，政策基调需要多措并举。在需求端，需要通过降低首付、降低利率，增加低成本资金投放来提振和激活居民的预期。需求端预期好转、销售稳定，也是处置供给端风险的关键。此次提出“允许地方‘一城一策’运用信贷等政策”，言指主体责任、属地责任架构下，信贷、税收等政策要与地方推进保交楼、保民生，推进“稳楼市”等一揽子政策同频共振。
自从2016年下半年以来，住房信贷政策一直坚持“一城一策”的思路，不再像2014年“9.30”、2015年“3.30”和2016年初（明确限购和非限购城市最低首付比例）那样自上而下的政策，取而代之的是各地根据实际而制定差异化的政策。不过，由于金融部门垂直管理，独立性强，这种差异基本是在央行的政策要求下，由本地金融管理部门制定。
2020年疫情后，地产金融一揽子长效机制落地，核心是通过实施贷款集中度、“三道红线”等，控制资金流向地产的规模和比例，更多支持实体经济和中小微企业，守住不发生系统性风险的底线。因此，各地金融管理部门更加重视控制额度、防范风险等。对人口净流出、房屋供应偏多的内地三四线城市严控信贷政策松绑，比如，首套住房首付比例坚持2.5-3成，利率也偏高。
很多地方反映，在推进保交楼、稳楼市、促需求的过程中，他们觉得银行应该降低首付比例、调低利率、增加额度，支持包括民企融资、居民按揭贷款在内的合理融资需求。但当地金融管理部门有自身的判断逻辑。一方面，地方金融管理部门要贯彻国家对金融宏观审慎管理的要求；另一方面，基于本地银行自律定价和行业风险判断，他们会独立制定适宜的房贷政策。
截止到2022年二季度，个人房贷余额38.86万亿，同比增长6.2%，分别较一季度末和2021年同期低2.7个和6.8个百分点。2022年二季度末，全国新增房地产贷款占全部新增贷款的4.9%，较上季度回落4.5个百分点。个人房贷余额占比在2020年四季度达到19.9%的高位后，开启见顶回落的走势。
2021年9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，提及维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。去年四季度，个人房贷余额占比小幅回升，但今年上半年该指标连续两个季度回落。
今年1-7月份，土地购置面积下降48.1%，房地产企业到位资金下降25.4%，商品房销售金额下降28.8%。行业全链条下行，其另一面就是信贷和信用在这个领域的收缩，比如很多房企不再大规模融资拿地、开工，居民申请按揭贷款买房的意愿下降，甚至出现提前还贷、增加储蓄等。这样的效应通过上下游，传导至建筑、建材、下游家具家电等消费环节，也拖累了全社会信用。
房地产市场较稳定，甚至还处于快速上升的态势下，比如2020年下半年至2021年上半年，严控资金流向地产的基调是正当其时。但当房地产市场快速下行，严重冲击到行业稳定、冲击到民生保障的时候，作为逆周期政策最主要的政策工具，金融信贷政策就应该适度调整。当然，这种调整并不意味着资金大规模流入地产，而是信贷、税收、土地政策等应该全方位通力合作，助力地方一揽子纾困政策落地实施，从而减缓地产下行态势及其影响。
当然，这并非是指各地要大幅度降低标准、松绑首付、调低利率、增加房地产贷款投放规模，而是真正做到信贷政策与地方政府主体责任下“一城一策”的大框架一致，同频共振，共同致力于稳预期、稳楼市。由此，此前出现的有的城市房贷政策迟迟不落地，政策协调时滞长，实施严重滞后，未达到国常会讲的“及时果断施策”，均不再会出现。这样，也能实现此前管理部门提出的，保持信贷和社会融资的稳定性，支持信贷有效需求回升等目标。
对于内地三四线城市、此前未限购城市，若还有下调空间，最低首付比例大概率会下调至20%。但是，对于一线或热点二线城市，信贷政策调整还是比较谨慎。笔者认为，即便很多三四线城市会下调按揭的最低首付比例和利率，也并不会带来楼市的迅速反弹。因为，当下房地产的基本面，包括供求关系、收入预期、支付能力、房价水平、未来预期等等都今非昔比了。重要的是，支持刚性和改善型需求，不搞大水漫灌、不透支未来，这是底线。

6. 国常会：允许地方“一城一策”运用信贷 合理支持改善性住房需求

8月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，决定增加政策性开发性金融工具额度和依法用好专项债结存限额，再次增发农资补贴和支持发电企业发债融资。
会议指出，当前经济延续6月份恢复发展态势，但恢复基础不牢固。要在落实稳经济一揽子政策同时，再实施19项接续政策，形成组合效应，推动经济企稳向好、保持运行在合理区间，努力争取最好结果。
主要内容包括核准开工一批基础设施等项目，项目要有效益、保证质量，防止资金挪用。出台措施支持民营企业、平台经济发展。允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。为商务人员出入境提供便利。支持中央发电企业等发行2000亿元债券，再发放100亿元农资补贴。

7. 保持总体房贷政策，按“一城一策”调整

只要保持在总体房贷政策的范围内，每个地方都可以按照“一城一策”的原则进行调整。目前看，地方和银行的房贷政策调整都没有突破总体政策要求。
观点地产网讯：3月17日，针对近期部分地方出现的房贷政策调整一事，银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企表示，目前房贷政策整体没有变化，个别地方和银行作出的首付比例和贷款利率的调整都在政策允许的范围内。
肖远企表示，只要保持在总体房贷政策的范围内，每个地方都可以按照“一城一策”的原则进行调整。目前看，地方和银行的房贷政策调整都没有突破总体政策要求。
观点地产新媒体了解到，近期部分城市出台有关房贷支持政策。
其中，武汉公积金管理中心于2月7日发布《关于做好疫情防控期间住房公积金服务保障工作的通知》，对参与武汉市疫情防控一线的工作者在一定期限内提供住房公积金使用倾斜政策，其中提及购买首套房公积金最高可贷84万元。
2月21日，河南省驻马店市人民政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台17项稳楼市政策。其中提及，将各县缴存职工的住房公积金最高贷款额度，由45万元提高到50万元、将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%等。
常州市人民政府办公室于3月3日发布了《市政府办公室关于应对新冠肺炎疫情保障房地产业稳定发展的意见》，有效期至2020年12月31日。其中个人房贷方面，提出将积极压降住房公积金贷款轮候时间，并适时调整完善住房公积金贷款差异化政策，稳定对首套房贷款的支持力度。
3月12日，陕西宝鸡市人民政府发布《宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施》通知。其中第12条提及，各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最高额度由40万提高至50万。