林木资产评估的方法

1. 林木资产评估的方法

1，外国林木资产评估的原理： 用材林是以生产木材为主要目的的森林、林木和灌木林，根据不同的分类标准有不同的分类方法。在用材林林木资产评估之前，应首先对委托评估的林木资产进行适当分类，在林木资产评估中经常作以下几种分类： ①根据用材林经营目的可分为短轮伐期工业原料用材林、速生丰产用材林和一般用材林； ②根据用材林林龄组划分可分为幼龄林、中龄林、近熟林、成熟林和过熟林； ③根据用材林的起源不同可划分人工林、天然林和人天混林；④根据用材林内部结构的不同和经营方式的不同可以分为同龄林和异龄林。  2，外国的林木资产评估模式     根据用材林林木资产评估的基础数据的详尽程度及评估范围与精度的不同要求，有三种常用的评估模式，即：小班评估、总体平均评估、现行林价评估。   在林权制度改革中一般按小班进行流转承包经营，资产占有方能够按小班提供有关林木资产评估详尽资料，因此，在林权制度改革中用材林资产评估以小班为单位进行评估，充分应用二类清查、三类调查等小班调查资料，收集有关的小班经营类型、经营措施、及小班林分生长经营状况，结合当时当地的技术经济指标，分小班按不同的经营类型对森林资源进行评估。   3，林木资产评估方法      (1)市场价倒算法。用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本(含有关税费)及应得的利润后，剩余部分作为林木资产评估价值。      (2)现行市价法。以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资产评估价值的方法。      (3)收益净现值法。将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。      (4)收获现值法。利用收获表预测被评估林木资产在主伐时纯收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为林木资产评估价值的方法。      (5)重置成本法。按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。    4，中国的收获现值法等与国外相比，主要是根据《中华人民共和国森林法》、《国有资产评估管理办法》。 5，林木资产评估与其他资产评估的区别如下：  森林资产有其特殊性，森林资产评估是资产评估重要而特殊的领域。 通过森林资源资产评估，可以明确森林资产产权，了解森林经营效果，防止森林资产流失和资源无效损耗，推动森林资产的合理流动和优化配置，达到森林资源可持续利用、生态环境良性循环和社会持续稳定发展的目标。

2. 林木资产评估

森林的补偿应该是林地分离的，集体土地的补偿就按照当地集体土地征地补偿标准进行补偿，也可以进行土地价值评估。对于林木，如果有林权证的话，看林权证。如果没有，那就看划归国有林场管辖时，对林木产权如何认定的，划归的时候应该有相关的协议、政府文件或是当时就应该对村民进行补偿。如果没有，那就得由国有林场与村民协商补偿分配，这不是评估公司该做的。评估公司就对这片林木进行价值评估，具体补偿款给谁，那是征地方与被征地方协商的事情。产权问题应由征地方确定，他征地，难道不搞清楚这地上资产是谁的？让征地方给评估公司出具产权情况说明，评估公司对产权问题在评估报告中提示披露就行了。权属问题是法律问题，是相关政府或法律部门才能认定的，评估公司没这个资格来认定。
根据本次林木的评估的情况，估计林地被征用后是要全部砍伐的，首先得由林业部门出具林木鉴定报告，确定树种、树龄、蓄积量、出材率等。评估公司根据蓄积量、出材率，分别计算各树种木材量，根据木材等级，运用市场法根据市场价值进行评估。对未成材的林木，根据林木的树龄用成本法进行评估。

3. 资产评估中对于林场中的树木应该怎样评估

用材林林木资源资产评估
林木资源资产也称为立木资源资产，是森林资源资产中最重要的组成部分，是森林资源资产中产权交易最活跃的部分，也是森林资源资产评估最主要的内容。用材林是森林资源中以生产木材为主要目的的部分，在森林资源中面积最大、蓄积量最多。用材林根据其内部结构与经营方式的不同，可分为同龄林与异龄林两大类，其林木资源资产也分为同龄林林木资源资产和异龄林林木资源资产。
根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》的规定，林木资产评估测算的方法主要有：市价法，包括市场法（市场价倒算法、现行市价法）；收益现值法（收益净现值法、收获现值法、年金资本化法）；成本法（序列需工数法、重置成本法）。
一、市场价倒算法
市场价倒算法又叫剩余价值法，它是将被评估林木资源资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资源资产评估价值的一种方法。其计算公式为：
                                        （5-1）
式中：E——评估值；
W——木材销售总收入；
C——木材生产经营成本；
F——木材生产经营段利润。
市场价倒算法是成、过熟龄林木资源资产评估的常用方法。该法所需的技术经济资料较易获得，各工序的生产成本可依据现行的生产定额标准进行测算，木材价格、利润、税费等标准都较易收集。立木的蓄积、胸径和树高在资产核查中已确定，无须进行生长预测，财务的分析也不涉及到投资收益率和折现率等问题。该方法计算简单，测算结果最贴近市场，最易为林木资源资产的所有者、购买者所接受。
该法测算时关键的问题有：
1、合理确定木材的平均价格
在木材市场上，木材的交易价格是按口径、长度确定的，是规格化的产品价格。而在林木资源资产评估中，这种规格化的产品价格必须转化成某种材种或某类材种的平均价格。由于不同的林分所产出的同一材种的规格不同，其同一材种的平均售价将发生很大变化。在单片的成熟龄林分的评估中，必须根据待评估林分的胸径、树高、形数、材质，以单独确定材种的平均价格，而不能直接采用当地的材种平均价格。在大面积的评估中应根据近年来的交易价格和未来森林资源总体状况确定其材种的平均价格。
2、准确确定待评估林分各材种的出材率
构成立木资产的林木蓄积不是规格化的产品，不同林分的立木由于胸径、树高、形数和材质的不同，其不同材种的出材率有很大的差别。材种出材率的差异直接影响了木材的总售价，税费的测算，使评估结果发生较大变化。
3、合理计算税费
在木材的交易中，虽然税费的标准有明确的规定，但各地的计税基价规定可能不同。税费收取的项目、幅度都可能不一样，有些企业可能还有政策性优惠。因此，其税费的数量必须依照当地调查的实际资料确定，而不能参照其他地区的标准进行。
4、合理确定木材生产经营成本
木材生产经营成本主要包括作业准备成本（伐区设计费、道路维修费等）、采伐成本（场地清理、采伐、打枝、造材、铲皮等费用）、集运成本（集材、短途运输费用）、销售费用（检尺、仓贮）、管理费用、不可预见费、税费等。这些成本的项目多，涉及的范围广，不同的山场成本不同，在单块小班的评估中必须根据小班的具体情况确定其成本，在大面积的评估中要以待评估资产的整体平均水平确定其成本。
5、合理确定木材生产经营利润：它包括采运段利润和销售段利润两部分。实际操作中主要考虑经营者的生产经营管理水平，社会的平均利润率，通过认真细致的调查研究和资料的收集，综合确定每立方米林木的合理木材生产经营利润。
市场价倒算法主要用于成、过熟林的林木资源资产评估，但在一般的收益现值法、土地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行，它是森林资源资产评估中最基本的方法。
例：成、过熟林林木资源资产评估
成、过熟林林木是可立即采伐或在近期内可采伐的林木，一般采用市场价倒算法或现行市价法。在林木资源资产交易市场发育不充分、买卖交易不活跃及资金交易价格透明度低的地区，市场价倒算法是成、过熟林林木资源资产评估的首选方法。
例5-1：2008年某个体户拟转让10 hm2杉木林分，该林分经营类型为一杉中，年龄为28年，林分平均胸径为16cm，平均高为15m，蓄积为150m3/hm2，请评估该小班价值。
据调查相关技术经济指标为：
1、木材销价：杉原木900元/m3，杉综合750元/m3
2、税费计征价：杉木原木600元/m3，杉木综合材300元/m3。
3、木材经营成本
(1)伐区设计费：按蓄积7元/m3
(2)检尺费：8元/ m3
(3)直接采伐成本：90元/m3；
(4)道路维护费；5元/m3
(5)短途运输成本：15元/m3
(6)销售费用：销售价的1%
(7)管理费：销售价的3%
(8)不可预见费：销售价的2%
4、税费
(1)育林费：按统一计征价的12%征收。
(2)维简费：按统一计征价的8%征收。
(3)森林植物检疫费：按调运木材统一计征价的0.2%征收。
(4)增值税：按不含税价的6%征收。
(5)城建税：按增值税额的5%征收。
(6)教育附加税：按增值税额的3%征收。
(7)所得税：按不含税价的2%征收。
5、经营利润率：直接木材生产成本的15%计算
6、投资收益率：6%
7、出材率：按待评估山场成熟林林木的平均胸径以及当地生产的实际情况，确定杉木出材率70%（其中原木25%；综用材45%）
8、林地使用费：按新林价（杉原木160元）的30%计，综用材为原木林价的70%。
9、平均主伐年龄：杉木中径材平均主伐年龄为26年，
解：根据上述指标计算：
1、每立方米杉原木纯收入为：900-7÷0.7-8-90-5-15-900×(1%+3%+2%)-600×(12%+8%+0.2%)-900÷1.06×(6%×1.08+2%)-90×15%-160×30%=463.3元
2、每立方米杉综用材纯收入为：750-7÷0.7-8-90-5-15-750×(1%+3%+2%)-300×(12%+8%+0.2%)-750÷1.06×(6%×1.08+2%)-90×15%-160×30%×70%=409.3元
3、据此可计算该林分评估值为：10×150×(25%×463.3+45%×409.3)=450015元
为此，该林分评估值为450015元
二、现行市价法
现行市价法也称市场成交价比较法。它是将相同或类似的森林资源资产在目前市场上的实际成交价格作为被评估森林资源资产评估价值的一种评估方法。其计算公式为：
                                         （5-2）
式中：E一评估值；
K—林分质量调整系数；
Kb一物价调整系数，可以用评估基准日工价与参照案例交易时工价之比或评估基准日时某一规格的木材价格与参照案例交易时同一规格的木材价格之比；
G一参照物的市场交易价格（可按面积或按蓄积）。
现行市价法是一般资产评估中使用最为广泛的方法。理论上它可以用于任何年龄阶段、任何形式的森林资源资产。该法的评估结果可信度高、说服力强、计算容易，但主要取决于收集到的参照案例的成交价的可靠程度。采用该法的必备条件是要求存在一个发育充分的、公开的森林资源资产市场，在这个市场中可以找到各种类型的森林资源资产评估的参照案例。
使用现行市价法时关键的问题是：
1、合理选择评估的参照案例
现行市价法评估时，其评估的结果主要取决于所收集的参照案例的评估价格的合理程度，因此，选定几个合适的评估案例是使用该方法的关键所在。案例的林分状况应尽量与待评估林分相近，其交易时间应尽可能接近评估基准日。
2、正确确定林分质量调整系数与物价指数调整系数
由于森林资源资产不是规格产品，故其林分的质量差异极大，各参照案例的林分不可能与待评估林分完全一致，必须根据林分的蓄积、平均直径、地利等级等因子进行调整。此外，由于森林资源资产的市场发育不充分，要找多个近期的评估案例十分困难，而利用过去不同时期的评估案例必须根据当时的物价指数以及评估基准日的物价指数进行调整。
3、合理综合确定评估值
根据《资产评估操作规范意见（试行）》规定，使用现行市价法时必须选用三个以上的评估参照案例。应用不同评估案例测算的结果可能存在着一定的偏差。因此，必须根据待评估林分的实际情况，以及它与各个参照案例的林分的差异综合确定一个合理的评估值。
三、收益净现值法
收益净现值法是收益法的一种，它通过估算被评估的林木资产在未来经营期内各年的预期净收益按一定的折现率折算为现值，并累计求和得出被评估森林资源资产评估值的一种评估方法。其计算公式为：
                                          （5-3）
式中：En——n年生林木资源资产评估值；
At——第t年的年收益；
Ct——第t年的年成本支出；
u——经济寿命期；
i——折现率；
n——林分的年龄。
收益净现值法通常用于有经常性收益同时具有经济寿命的林木资产，如经济林林木资产。这些资产每年都有一定的收益，每年也要支出相应的成本，同时具有一定的经济寿命期。收益净现值法的测算需要预测经营期内未来各年度的经济收入和成本支出，其预测较为麻烦，在无法使用其他方法进行评估时才采用的方法。
选用该方法时必须注意：
1、各年度的收益和支出预测
各年度收益和支出的预测是年净收益现值法的基础，它们决定了评估的成败。因此，必须尽可能选用科学、可行的预测方法来进行预测，以满足评估的要求。预测的收益和成本都应按基准日的价格水平进行测算。
2、折现率的确定
收益现值法中折现率的大小对评估的结果将产生巨大的影响。一般来说，折现率中不应含通货膨胀因素，一则因为通货膨胀率变化不定，确定困难；二则在未来收益的预测中直接用评估基准日的价格较为方便，预测未来的价格较预测实物量更为困难。所以在收益现值法中采用的收益和成本都按基准日的价格水平进行测算，它们之间不存在通货膨胀率。但如果在未来各年的收益和成本的预测中已包括通货膨胀因素，则其折现率也应包括通货膨胀率。在确定折现率时要注意与预期收益的口径保持一致。
四、年金资本化法
年金资本化法是将被评估的森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收益率求出资产的价值。其计算公式为：
                                            （5-4）
式中：E——评估值；
A——年平均纯收益额；
i——投资收益率。
该方法公式简单，要测定的因素少，计算方便，但它的使用有两个严格的前提条件：
l、待评估资产的年收入必须十分稳定；
2、待评估资产的经营期是无限的，它可以无限久地永续经营下去。
年金资本化法主要用于评估年纯收益稳定的森林资源资产，如花年毛竹林资源资产、均匀龄级结构的整体森林资源资产。该测算公式稍作改变也可以用来测算大小年明显的毛竹林资源资产价值和异龄林资源资产价值。
该方法的合理应用必须注意两个问题：一是年平均纯收益测算的准确性，要认真测算各项收益、成本及成本的利润，将收益总额减去成本和成本的正常利润，剩余部分才是其纯收益；二是投资收益率必须是不含通货膨胀率的当地该类资产的投资的平均收益率。
五、收获现值法
收获现值法是根据同龄林生长特点提出的专门用于中龄林和近熟林林木资产的评估测算方法。该方法利用收获表预测的被评估森林资源资产在主伐时纯收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生产成本（评估后第二年开始支出的成本）折现值的差额，作为被评估森林资源资产评估值的一种方法。其计算公式为：
            （5-5）
式中：En——n年生林木资源资产评估值；
Au——参照林分u年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的部分），即主伐时的林木资产价值；
Da，Db——参照林分第a、b年的间伐纯收入（n＞a，b时，Da，Db＝0）；
i——投资收益率；
Ct——评估后到主伐期间的营林生产成本（主要是森林的管护成本）；
K——林分质量调整系数。
收获现值法是评估中龄林和近熟林资产经常选用的方法。收获现值法的公式较复杂，需要预测和确定的项目多，计算也较为麻烦。但该方法是针对中龄林和近熟林造林年代已久，用重置成本易产生偏差，而离主伐又尚早，不能直接采用市场价倒算法的特点而提出的。该方法的提出解决了中龄林和近熟林资产评估的难点，将重置成本法评估的幼龄林资产与用市场价倒算法评估的成熟林资产的价格连了起来，形成了一个完整、系统的立木价格体系。该法的使用必须注意：
1、标准林分u年主伐时的纯收入预测
主伐时纯收入的预测值是收获现值法的关键数据，其测算通常先按收获表、生长模型或其他方法预测其主伐时的立木蓄积量，然后再按木材市场价倒算法计算出主伐时的纯收入（立木价值）。其采用的木材价格、生产定额、工价等技术经济指标均按评估基准日时的标准。
2、投资收益率的确定
由于收益和成本测算中均按评估基准日时的价格标准测算，因此，其投资收益率必须是扣除通货膨胀因子的该森林经营类型当地平均收益水平的投资收益率。
3、评估后到主伐期间的营林生产成本
评估后到主伐期间的营林生产成本包括直接成本和间接成本。在一般的生产实践中间伐的成本在间伐纯收入计算时已扣除了，因此这一阶段的营林成本主要是按面积分摊的年森林管护成本（V），这一成本相对比较稳定。这样可用有限期年金的现值进行测算，
                            （5-6）
为便于计算可将（5-5）式简化为：
    （5-7）
4、主伐时间u的确定
主伐时间u通常取该林分所属森林经营类型的主伐年龄的龄级下限。即主伐年龄为v级，龄级年限为5年时，u=21年。


来源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ace45870101uq85.html

4. 资产评估中对于林场中的树木应该怎样评估

　　林权评估方法
　　资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。
　　市场法，是指通过市场调查，选择一项或几项与被评估资产相同或相似的资产作为比较对象，分析比较对象的交易价格和交易条件，进行对比调整，估算待评估资产价值的方法。
　　收益法，是指通过将待评估资产预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
　　成本法，是指用现时条件下重新购臵和建造一项全新状态的资产所需的全部成本,减去待评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的差额作为被评估资产评估值的一种资产评估方法。
　　按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
　　
　　具体评估方法如下：
　　（一）林地使用权评估
　　根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》的规定，林地使用权评估方法有现行市价法、林地期望价法、年金资本化法、林地费用价法。现行市价法是以相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，通过调整委估资产与对比对象的差异，得出委估资产的价值，根据评估人员的调查情况，市场上虽然成交案列很多，但由于对成交案列缺乏第一手资料，无法与委估林地进行立地质量等参数的对比、修正，因此不宜采用市价法。

5. 影响林木资产评估的价值是什么

1、不同的评估目的因素：不同的评估目的，林木资产的价值不同；   2、销售条件因素；如对成熟立木采伐的限制条件不同，价值也不同；   3、林木售价产品售价的估计因素：当林木产品为原木或非规格品时，因出材率不同而估计的林木综合售价不同，林木价值也不同；   4、林木生产成本高低因素：主要是采伐成本、运输成本、集材成本、加工成本以及销售税金等；   5、林木出材率因素：出材率是估计林木价格高低的主要因素；   6、不同的评估方法因素：不同的评估方法，估算的林木价值也不同，如营林成本的确定、投资收益率、利润率的选择等；   7、林木树种的差异因素：不同的树种价值差异很大；   8、林木的时间因素：即评估基准日到可采伐时间长短的预计不同，对林木价值的影响也不同；   9、林木资源（主要指蓄积量）调查精度因素，调查精度不同对林木价值的影响也不同；  10、市场需求因素：包括宏观经济环境、区域经济因素、行业发展情况等等。
 
 
 
 

6. 影响林木资产价值评估价值是什么

所在区域经济与林地交通条件、林木品种、林木蓄积量、林木材径。

1、不同的评估目的因素：不同的评估目的，林木资产的价值不同；
   2、销售条件因素；如对成熟立木采伐的限制条件不同，价值也不同；
   3、林木售价产品售价的估计因素：当林木产品为原木或非规格品时，因出材率不同而估计的林木综合售价不同，林木价值也不同；
   4、林木生产成本高低因素：主要是采伐成本、运输成本、集材成本、加工成本以及销售税金等；
   5、林木出材率因素：出材率是估计林木价格高低的主要因素；
   6、不同的评估方法因素：不同的评估方法，估算的林木价值也不同，如营林成本的确定、投资收益率、利润率的选择等；
   7、林木树种的差异因素：不同的树种价值差异很大；
   8、林木的时间因素：即评估基准日到可采伐时间长短的预计不同，对林木价值的影响也不同；
   9、林木资源（主要指蓄积量）调查精度因素，调查精度不同对林木价值的影响也不同；
  10、市场需求因素：包括宏观经济环境、区域经济因素、行业发展情况等等。


林木、林地评估方法
依据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》等法规和规程。考虑评估对象现有的具体情况，以及未来经营的特点，本次评估林木、林地均按现行市价法。
（一）林木现行市价法：
由于林木资产有一个相对成熟、完善的市场，可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，因此本次评估林木资产使用林木现行市价法。其计算公式为：
En=K×Kb×G×M
式中：
En——林木资产价格评估值；
K——林木质量综合调整系数；
Kb——立地指数综合调整系数；
G——参照物单位蓄积的交易价格（元/立方米）；
M——被评估林木资产的蓄积量。
由于立木蓄积多用木材价格来体现价值，故蓄积量以出材量来作为核算单位，该林分林木质量综合调整系数确定为K=0.8。评估计算中立地指数调整系数由立地条件确定，本次确定Kb=1.0。
预期81年-42年=39年，生长率3.28%。
（二）林地现行市价法
依据林权证拥有50年防护林林地使用，根据本次评估目的，确定价格时限为44年。因此，本次林地价值评估主要使用林地现行市价法。
计算公式：Bu=K1×K2×G×S×N
式中：
Bu——林地评估值；
K1——立地指数综合调整系数；
K2——物价指数调整系数；
G——参照地类单位面积交易价格；
S——被评估林地面积；
N——林地使用年限。
本次评估计算中立地指数调整系数由立地条件确定，确定K1=2.0。由于本次林地评估资产目的和范围特点，评估计算中物价指数调整系数由森林类型确定（即K2=1.0）。
二、林下参评估核算方法
根据当地调查、收集的资料进行综合分析，采用以下经济指标（成本每个工100.00元、费用均为现值，价格为现价）。
重置成本=年费(m n) 一次性投资
重置价值=年费(m n) 一次性投资×（1 植物年生长率）n
年费=林地成本费（分得 承包 转让 买卖 租赁） 管理成本费（用工 幼抚 森防 肥料 措施）
一次性投资=种植成本费（技术咨询 林地清理 种苗 整地 栽培 肥料 措施）
估算方法：
其计算公式为：
式中：En ——资产评估值；K ——质量调整系数；C ——年金（或年费）：以现行工价及生产水平为标准的生产成本；D ——一次性投资：以现价计算的种植成本；p ——植物年生长率；w ——补偿期保存率；m ——已种植期；n ——补偿期；q ——折现率为央行公布的2013年度存贷款基准利率的平均值。

7. 简述林木资源资产评估的影响因素有哪些

该法测算时关键的问题有：
1、合理确定木材的平均价格
在木材市场上，木材的交易价格是按口径、长度确定的，是规格化的产品价格。而在林木资源资产评估中，这种规格化的产品价格必须转化成某种材种或某类材种的平均价格。由于不同的林分所产出的同一材种的规格不同，其同一材种的平均售价将发生很大变化。在单片的成熟龄林分的评估中，必须根据待评估林分的胸径、树高、形数、材质，以单独确定材种的平均价格，而不能直接采用当地的材种平均价格。在大面积的评估中应根据近年来的交易价格和未来森林资源总体状况确定其材种的平均价格。
2、准确确定待评估林分各材种的出材率
构成立木资产的林木蓄积不是规格化的产品，不同林分的立木由于胸径、树高、形数和材质的不同，其不同材种的出材率有很大的差别。材种出材率的差异直接影响了木材的总售价，税费的测算，使评估结果发生较大变化。
3、合理计算税费
在木材的交易中，虽然税费的标准有明确的规定，但各地的计税基价规定可能不同。税费收取的项目、幅度都可能不一样，有些企业可能还有政策性优惠。因此，其税费的数量必须依照当地调查的实际资料确定，而不能参照其他地区的标准进行。
4、合理确定木材生产经营成本
木材生产经营成本主要包括作业准备成本（伐区设计费、道路维修费等）、采伐成本（场地清理、采伐、打枝、造材、铲皮等费用）、集运成本（集材、短途运输费用）、销售费用（检尺、仓贮）、管理费用、不可预见费、税费等。这些成本的项目多，涉及的范围广，不同的山场成本不同，在单块小班的评估中必须根据小班的具体情况确定其成本，在大面积的评估中要以待评估资产的整体平均水平确定其成本。
5、合理确定木材生产经营利润：它包括采运段利润和销售段利润两部分。实际操作中主要考虑经营者的生产经营管理水平，社会的平均利润率，通过认真细致的调查研究和资料的收集，综合确定每立方米林木的合理木材生产经营利润。
市场价倒算法主要用于成、过熟林的林木资源资产评估，但在一般的收益现值法、土地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行，它是森林资源资产评估中最基本的方法。

8. 影响林木资产价值评估价值是什么

所在区域经济与林地交通条件、林木品种、林木蓄积量、林木材径。
1、不同的评估目的因素：不同的评估目的，林木资产的价值不同；
2、销售条件因素；如对成熟立木采伐的限制条件不同，价值也不同；
3、林木售价产品售价的估计因素：当林木产品为原木或非规格品时，因出材率不同而估计的林木综合售价不同，林木价值也不同；
4、林木生产成本高低因素：主要是采伐成本、运输成本、集材成本、加工成本以及销售税金等；
5、林木出材率因素：出材率是估计林木价格高低的主要因素；
6、不同的评估方法因素：不同的评估方法，估算的林木价值也不同，如营林成本的确定、投资收益率、利润率的选择等；
7、林木树种的差异因素：不同的树种价值差异很大；
8、林木的时间因素：即评估基准日到可采伐时间长短的预计不同，对林木价值的影响也不同；
9、林木资源（主要指蓄积量）调查精度因素，调查精度不同对林木价值的影响也不同；
10、市场需求因素：包括宏观经济环境、区域经济因素、行业发展情况等等。
林木、林地评估方法
依据《森林资源资产评估技术规范(试行)
》等法规和规程。考虑评估对象现有的具体情况，以及未来经营的特点，本次评估林木、林地均按现行市价法。
（一）林木现行市价法：
由于林木资产有一个相对成熟、完善的市场，可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，因此本次评估林木资产使用林木现行市价法。其计算公式为：
En=K×Kb×G×M
式中：
En——林木资产价格评估值；
K——林木质量综合调整系数；
Kb——立地指数综合调整系数；
G——参照物单位蓄积的交易价格（元/立方米）；
M——被评估林木资产的蓄积量。
由于立木蓄积多用木材价格来体现价值，故蓄积量以出材量来作为核算单位，该林分林木质量综合调整系数确定为K=0.8。评估计算中立地指数调整系数由立地条件确定，本次确定Kb=1.0。
预期81年-42年=39年，生长率3.28%。
（二）林地现行市价法
依据林权证拥有50年防护林林地使用，根据本次评估目的，确定价格时限为44年。因此，本次林地价值评估主要使用林地现行市价法。
计算公式：Bu=K1×K2×G×S×N
式中：
Bu——林地评估值；
K1——立地指数综合调整系数；
K2——物价指数调整系数；
G——参照地类单位面积交易价格；
S——被评估林地面积；
N——林地使用年限。
本次评估计算中立地指数调整系数由立地条件确定，确定K1=2.0。由于本次林地评估资产目的和范围特点，评估计算中物价指数调整系数由森林类型确定（即K2=1.0）。
二、林下参评估核算方法
根据当地调查、收集的资料进行综合分析，采用以下经济指标（成本每个工100.00元、费用均为现值，价格为现价）。
重置成本=年费(m
n)
一次性投资
重置价值=年费(m
n)
一次性投资×（1
植物年生长率）n
年费=林地成本费（分得
承包
转让
买卖
租赁）
管理成本费（用工
幼抚
森防
肥料
措施）
一次性投资=种植成本费（技术咨询
林地清理
种苗
整地
栽培
肥料
措施）
估算方法：
其计算公式为：
式中：En
——资产评估值；K
——质量调整系数；C
——年金（或年费）：以现行工价及生产水平为标准的生产成本；D
——一次性投资：以现价计算的种植成本；p
——植物年生长率；w
——补偿期保存率；m
——已种植期；n
——补偿期；q
——折现率为央行公布的2013年度存贷款基准利率的平均值。